Оценка незавершенного строительства

Продажа или покупка объектов незавершённого строительства — распространенная практика. Даже при условии того что объекты не введены в эксплуатацию, они являются активом и требуют независимой оценки их рыночной стоимости. Сейчас мы расскажем, каким образом можно определить, объективную стоимость объекта незавершённого строительства.

Что учитывается при оценке незавершённого строительства?

• Анализ юридического статуса объекта — изучение правоустанавливающих, разрешительных, технических и проектных документов на объект незавершенного строительства;
• Определение причин, по которым строительство было прекращено;
• Расчет фактических затрат, которые вложены в строительство (Покупка строительных материалов, земельного участка, аренда техники, фонд оплаты труда и многое другое);
• Расчет будущих затрат, которые потребуются для завершения строительства, перепрофилирования или демонтажа (сноса) объекта;
• Оценка технического состояния объекта.
• При этом значимость факторов различается в зависимости от вида объекта незавершенного строительства. В стоимости бизнес-центров и офисов особый вес имеет удачное расположение (близость к метро, количество остановок муниципального транспорта, небольшая удаленность от центра и т. д.). Для складской недвижимости, к примеру, важнее давность, тип и состояние постройки.

Подходы в оценке незавершённого строительства:

• Сравнительный подход. Поиск объектов со схожими характеристиками и стадиями возведения. Для объектов незавершённого строительства сделать это довольно сложно, так как объектов со схожими характеристиками на рынке мало.
• Затратный подход — при затратном подходе определяется стоимость фактически понесенных расходов при реализации данного проекта, К затратам можно отнести покупку или аренду земельного участка, стройматериалы, фонд оплаты труда, аренда строительной техники и предстоящие расходы, расчеты и сметы;
• Доходный подход используется для объектов незавершённого строительства, способных приносить прибыль, в том числе и после завершения строительства.

Результаты оценки официально признаются уполномоченным органами.

Цели проведения оценки незавершонного строительства

• Для принятия решения о необходимости продолжения работ, либо об их прекращении;
• Для изменения целевого назначения и функциональных характеристик объекта;
• Для предпродажной подготовки;
• Для внесения изменений в инвестиционный проект, поиск новых источников вложения для продолжения строительства;
• Для постановки объекта незавершонного строительства на баланс компании, как имущественный актив;
• Для передачи объекта незавершенного строительства в залог при кредитовании;
• Для определения дохода, на который можно рассчитывать при достройке объекта.

Зачастую оценка стоимости недостойного объекта недвижимости проводится с целью получения банковского кредита под залог имущества или при осуществлении сделки купли-продажи. Практика показывает, что имеются и другие причины для данной процедуры. К примеру, разрешение материальных споров, привлечение инвестиций, принятие прочих управленческих задач.

Обследование объектов для оценки незавершенного строительства

• Изучение особенностей и характеристик участка, так как его рыночная стоимость влияет на итоговую оценку незавершенного строительства;
• Изучение фактического состояния возведенных конструкций (фундамент, стены, перекрытия, лестницы и т.д.), инженерных систем;
• Определение износа конструкций и коммуникаций (тем дольше не ведется строительство объекта, тем быстрее будет расти показатель физического износа).

Этапы оценки

Оценка объектов незавершённого строительства проводится на основании технического задания, договора с собственником или застройщиком. Для оценочной деятельности передается проектная и техническая документация, разрешения на строительство, документы на участок. Если на объект незавершенного строительства уже было зарегистрировано право собственности, мы запрашиваем выписку ЕГРН.