Продажа или покупка объектов незавершённого строительства — распространенная практика. Даже при условии того что объекты не введены в эксплуатацию, они являются активом и требуют независимой оценки их рыночной стоимости. Сейчас мы расскажем, каким образом можно определить, объективную стоимость объекта незавершённого строительства.
Что учитывается при оценке незавершённого строительства?
- Анализ юридического статуса объекта — изучение правоустанавливающих, разрешительных, технических и проектных документов на объект незавершенного строительства;
- Определение причин, по которым строительство было прекращено;
- Расчет фактических затрат, которые вложены в строительство (Покупка строительных материалов, земельного участка, аренда техники, фонд оплаты труда и многое другое);
- Расчет будущих затрат, которые потребуются для завершения строительства, перепрофилирования или демонтажа (сноса) объекта;
- Оценка технического состояния объекта.
- При этом значимость факторов различается в зависимости от вида объекта незавершенного строительства. В стоимости бизнес-центров и офисов особый вес имеет удачное расположение (близость к метро, количество остановок муниципального транспорта, небольшая удаленность от центра и т. д.). Для складской недвижимости, к примеру, важнее давность, тип и состояние постройки.
Подходы в оценке незавершённого строительства:
- Сравнительный подход. Поиск объектов со схожими характеристиками и стадиями возведения. Для объектов незавершённого строительства сделать это довольно сложно, так как объектов со схожими характеристиками на рынке мало.
- Затратный подход — при затратном подходе определяется стоимость фактически понесенных расходов при реализации данного проекта, К затратам можно отнести покупку или аренду земельного участка, стройматериалы, фонд оплаты труда, аренда строительной техники и предстоящие расходы, расчеты и сметы;
- Доходный подход используется для объектов незавершённого строительства, способных приносить прибыль, в том числе и после завершения строительства.
Результаты оценки официально признаются уполномоченным органами.
Цели проведения оценки незавершонного строительства
- Для принятия решения о необходимости продолжения работ, либо об их прекращении;
- Для изменения целевого назначения и функциональных характеристик объекта;
- Для предпродажной подготовки;
- Для внесения изменений в инвестиционный проект, поиск новых источников вложения для продолжения строительства;
- Для постановки объекта незавершонного строительства на баланс компании, как имущественный актив;
- Для передачи объекта незавершенного строительства в залог при кредитовании;
- Для определения дохода, на который можно рассчитывать при достройке объекта.
Зачастую оценка стоимости недостойного объекта недвижимости проводится с целью получения банковского кредита под залог имущества или при осуществлении сделки купли-продажи. Практика показывает, что имеются и другие причины для данной процедуры. К примеру, разрешение материальных споров, привлечение инвестиций, принятие прочих управленческих задач.
Обследование объектов для оценки незавершенного строительства
- Изучение особенностей и характеристик участка, так как его рыночная стоимость влияет на итоговую оценку незавершенного строительства;
- Изучение фактического состояния возведенных конструкций (фундамент, стены, перекрытия, лестницы и т.д.), инженерных систем;
- Определение износа конструкций и коммуникаций (тем дольше не ведется строительство объекта, тем быстрее будет расти показатель физического износа).
Этапы оценки
Оценка объектов незавершённого строительства проводится на основании технического задания, договора с собственником или застройщиком. Для оценочной деятельности передается проектная и техническая документация, разрешения на строительство, документы на участок. Если на объект незавершенного строительства уже было зарегистрировано право собственности, мы запрашиваем выписку ЕГРН.
Объект | Цена, от | Сроки |
---|---|---|
Незавершенное строительство до 100 м2 | 9 900 руб. | 2 — 5 дней |
Незавершенное строительство до 500 м2 | 14 900 руб. | 2 — 5 дней |
Незавершенное строительство до 2000 м2 | 19 900 руб. | 2 — 5 дней |
Незавершенное строительство до 3000 м2 | 24 000 руб. | 2 — 5 дней |
Незавершенное строительство более 3000 м2 | 29 000 руб. | 2 — 5 дней |