Специфика оценки в моногородах: зависимость от градообразующего предприятия 

Нормативная база 

1. Законодательное определение градообразующего предприятия 

Статус градообразующей организации раскрыт в статье 169 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Предприятием-«градообразом» признаётся юридическое лицо, где трудится не менее двадцати пяти процентов от всей численности занятого населения города или более пяти тысяч человек. Аналогичный критерий используют Минэкономразвития и ВЭБ.РФ при составлении официального реестра моногородов. 

2. Государственные программы поддержки 

С 2016 года работала приоритетная программа «Комплексное развитие моногородов», задачей которой было снизить зависимость территорий от одного предприятия. Инструменты программы: льготные займы, субсидии на инфраструктуру, ускоренные административные процедуры для малого бизнеса. В 2019 году проект формально завершился, но созданный Фонд развития моногородов (сейчас входит в контур ВЭБ.РФ) продолжает финансировать точечные проекты. 

3. Текущие новости: оптимизация реестра 

В июне 2025 года Минэкономразвития объявило о пересмотре списка: более ста населённых пунктов планируется исключить из-за диверсификации их экономики и снижения доли градообразующих предприятий. Это важно для оценщика: статус города влияет на преференции инвесторов и на уровень государственного участия в проектах. 

Экономика моногорода сквозь призму оценки 

1. Три уровня зависимости 

2. Как формируется цена актива 

1. Доходы населения. Зарплаты устанавливаются директивно внутри холдинга; сокращение штата уменьшает покупательский спрос. 

2. Миграционные потоки. При объявлении о консервации цехов часть работников уезжает, а недвижимость массово поступает на продажу — цена падает. 

3. Городской бюджет. Налог на прибыль и налог на доходы физических лиц генерируются одним источником. Падение налога — сокращение расходов на благоустройство, что ухудшает среду и тоже давит на стоимость. 

3. Позитивный сценарий 

Не всегда моногород — это «зона риска». Если предприятие входит в растущий сегмент (например, производство титана для авиации) и получает стабильные госзаказы, активы могут дорожать быстрее, чем в крупных центрах, за счёт нехватки предложения. Поэтому методика оценки должна быть гибкой — важна «оценка вероятности», а не готовое «ярлык-дисконт 30 %». 

Методы оценки и специальные корректировки 

1. Сравнительный подход с поправкой на градообразующий риск 

Для квартир и коммерческих помещений базой служат сделки-аналоги в том же городе; но если поток продаж сформирован «паническими» сделками при слухах о банкротстве завода, цены временно проваливаются. Оценщик обязан проанализировать историю экспозиции: нормальный срок продажи для моногорода может быть 180–240 дней, что уже само по себе требует дисконта, отличного от мегаполиса. 

2. Доходный подход с вероятностным сценарием 

При оценке торгового центра или гостиницы применяется метод капитализации доходов. Ключевой параметр — ставка капитализации. В моногороде её увеличивают на: 

• коэффициент оттока населения; 

• долю выручки местного бизнеса, зависящего от зарплаты работников предприятия; 

• среднюю долговую нагрузку градообразующего предприятия (если она высока, риски возрастают). 

Часто строится два сценария: 

• «Базовый» — предприятие работает и модернизируется; 

• «Негативный» — предприятие останавливает один из цехов на пятилетний период. 

Расчёт проводится методом дисконтированных денежных потоков (полностью русская формулировка), а итоговая стоимость выводится как средневзвешенная, где вес сценариев определяется через экспертную оценку вероятности. 

3. Затратный подход с учётом инфраструктурной избыточности 

Многие моногорода проектировались «под завод»: линии водоснабжения, теплоцентрали, склады. Затратный подход должен учитывать, что часть инфраструктуры избыточна для потенциального альтернативного пользователя. Поэтому в смете восстановления делается вычет на демонтаж или консервацию лишних сетей. 

Оценка конкретных объектов 

1. Жилая недвижимость 

Факторы понижения стоимости: 

1. Высокая доля жилья барачного типа, построенного силами завода. 

2. Отсутствие частного сервиса по управлению домами (все функции выполняет жилищный отдел предприятия, который может быть ликвидирован). 

3. Однородность покупательского спроса: почти все продавцы и покупатели — сотрудники одного работодателя. 

2. Коммерческая недвижимость 

Супермаркет в моногороде зависит от потребительского кошелька жителей. Если фонд оплаты труда на предприятии снижается на 10 %, торговый оборот может упасть на 15 %. При расчёте ставки капитализации вводят «премию за макрориск» в размере 2–4 процента пунктов. 

3. Земельные участки 

Земля под жилищное строительство может обесцениваться, если прогнозируется отток населения. Зато стоимость участков для логистических парков иногда растёт, когда федеральные программы предлагают льготные условия инвесторам за создание новых рабочих мест. 

4. Бизнес как имущественный комплекс 

Оценка малого бизнеса (кафе, автосервиса) проводится доходным методом. Особенность — почти вся выручка связана с числом работников градообразующего предприятия, поэтому в прогнозной модели используют коэффициент эластичности: минус 1,2 % выручки на каждый процент сокращения штата. 

Дополнительные риски и их количественное выражение 

Примеры: четыре российских моногорода 

1. Норильск (никелевая промышленность) 

Периодические крупные инвестиции «Норникеля» в экологические проекты и рост мировых цен на никель привели к удорожанию жилья на 30 % за 2022–2024 гг., несмотря на сложные климатические условия. 

2. Тольятти (автомобильная отрасль) 

Реструктуризация производства легковых автомобилей в 2022 году обвалила рынок вторичного жилья: средняя цена «однушки» опустилась с 45 тыс. руб. до 32 тыс. руб. за кв. м. Во всех отчётах 2023 года оценщики снизили коэффициент ликвидности до 0,6. 

3. Усолье-Сибирское (химическая промышленность) 

Закрытие цехов старого химкомбината сопровождалось федеральной программой рекультивации. Тут применение «экологического дисконта» оказалось критичным: земельные участки получали вычет 50 % из-за риска загрязнения. 

4. Новотроицк (металлургия) 

После запуска новой линии безуглеродной стали градообразующий комбинат вышел на прибыль, а банк недвижимости предприятия распродал пустующие ведомственные дома инвесторам. Оценщики показали рост коэффициента ликвидности до 0,85. 

Практические рекомендации для оценщика-новичка 

1. Соберите информацию о градообразующем предприятии: отчётность, число работников, производственная программа. 

2. Изучите демографию: динамика численности жителей, миграционный баланс. 

3. Сделайте выездной осмотр. Фотографии в сети не отражают состояния инфраструктуры. 

4. Постройте два-три сценария в доходном подходе. Не бойтесь «мрачного» сценария — суды и инвесторы ценят прозрачность. 

5. Используйте локальные аналоги: сравнивайте активы внутри самой территории либо схожих моногородов, а не с областным центром. 

6. Документируйте каждый коэффициент. В отчёте должно быть объяснение, почему дисконт именно 0,25, а не 0,15. 

Совет заказчику отчёта 

Застройщику: проверьте, есть ли у предприятия план модернизации, подтверждённый банковскими гарантиями. Это снизит дисконт. 
Банку-кредитору: требуйте в отчёте раздел про стресс-тест. Пусть оценщик покажет, сколько будет стоить залог, если градообразующее предприятие сократит выручку на треть. Муниципалитету: включайте оценщика в рабочие группы по разработке генплана — так он быстрее оценит потенциал диверсификации. 

Инструменты снижения рисков 

1. Страхование титула при покупке недвижимости: покрывает риск падения цены из-за закрытия градообразующего предприятия. 

2. Соглашение о стабилизационной скидке: продавец недвижимости возвращает часть цены, если индекс рынка в моногороде падает ниже порога в течение первых трёх лет. 

3. Пул залогов: банк принимает несколько объектов в разных секторах города, чтобы не обладать только жильём в «рабочем» квартале. 

Заключение