Оценка земельного участка
Независимая оценка земельного участка – процедура, которая, с одной стороны, позволяет рассчитать рыночную стоимость, а с другой – помогает определить строительный «потенциал» объекта. Одна из задач оценщика – использовать математические и экономические расчеты для определения рыночной стоимости. Другая задача сводится к получению актуальной информации с учетом таких факторов: возможность подключения к коммуникациям, результаты геологических исследований, наличие инженерных систем и т.д.
Для оценки земельного участка анализируются цены на участки, сопоставимые по основным характеристикам с оцениваемым (сравнительный подход). Если земельный участок является вкладом в реализацию инвестиционного проекта, анализируются общий объем капиталовложений, необходимый для реализации проекта, и доходы, которые будут получены в результате девелопмента (доходный подход). Для некоторых категорий земель может проводиться анализ рентных доходов, а также доходов от эксплуатации земель.
На стоимость земельных участков может влиять несколько основных факторов:
С позиции сравнительного подхода характеристики объекта расположение, назначение, площадь, наличие коммуникаций, а также цены аналогичных земельных участков на рынке.
С позиции доходов предполагаемая сумма инвестиций на застройку земельного участка, ожидаемые доходы от эксплуатации объекта недвижимости и риски, связанные с реализацией инвестиционного проекта.
На выбор подходов к оценке влияет цель и назначение оценки, характеристики земельного участка, перспективы его развития.
Цели проведения оценки земли
Оценка земли необходима в следующих ситуациях:
- Реализация строительного проекта;
- Покупка или продажа земельного участка;
- Вступление в наследственные права;
- Заключение договора аренды и расчет арендной ставки;
- Оценка бизнеса в целом;
- Залоговое кредитование;
- Имущественные споры между супругами, партнерами по бизнесу, соседями;
- Исполнительное производство;
- Оспаривание кадастровой стоимости для целей оптимизации налогообложения.
Каждый земельный участок отличается набором количественных и качественных характеристик, которые так или иначе влияют на рыночную стоимость. Задача оценщика – проанализировать как можно больше критериев, чтобы определить наиболее вероятную цену объекта.
Документы необходимые для оценки
- Выписка ЕГРН;
- Правоподтверждающие и правоустанавливающие документы;
- Кадастровый план земельного участка;
- Копия паспорта заказчика отчета об оценке;
- Информация о величине платежей за землю (земельный налог, арендная плата)
- Данные заказчика.