Все чаще собственники, которые платят налог на имущество, задаются вопросом, как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости – квартиры, дома или земельного участка. Отметим, что до 2015 года эта проблема не возникала у них вовсе. 2015 год все изменил – налог на имущество перестали рассчитывать на основе инвентаризационной стоимости. Налогооблагаемой базой стала другая величина – кадастровая стоимость. Поскольку она почти всегда выше инвентаризационной, то повысился и размер имущественного налога. Его позволит сократить грамотно выстроенный процесс по снижению кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость: что это, на что влияет
Кадастровая стоимость – это цена объекта недвижимости, рассчитанная государственными оценщиками. Правила ее расчета и применения регулируются ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке».
Ее особенности:
- Определяется в отношении всех объектов недвижимости.
- Пересматривается один раз в несколько лет.
- После подведения результатов государственной оценки она фиксируется в ЕГРН.
- На ее основе рассчитывают несколько важных величин:
- государственную пошлину при вступлении в наследственные права;
- имущественный налог;
- НДФЛ при продаже недвижимости;
- арендную ставку.
После подведения результатов государственной оценки кадастровая стоимость фиксируется в ЕГРН. Любое заинтересованное лицо имеет к ним доступ.
Как узнать, сколько стоит недвижимость по кадастру?
На текущий момент на рынке достаточно много компаний и сайтов, которые предлагают узнать кадастровую стоимость. Это посредники, которые берут дополнительную плату за свои услуги. Поскольку все актуальные данные хранятся в реестре, формируемом Росреестром, то запросить их можно только в этом ведомстве. Приводим несколько способов получить данные о кадастровой стоимости у Росреестра:
- Воспользоваться порталом «Госуслуги» и заказать выписку из ЕГРН. После отправки запроса сервис попросит оплатить услугу. Стоимость выписки из ЕГРН зависит от формы документа. Так, цифровая версия для граждан стоит 350 рублей, для юридических лиц –850 рублей (приведена цена за выписку об объекте недвижимости на 2021 год).
- Посетить территориальное отделение Росреестра, подать соответствующее заявление, приложив к нему квитанцию об оплате госпошлины.
- Посетить МФЦ, предоставить сотруднику центра заявление и квитанцию.
В среднем выписка готовится 5–7 дней. При создании запроса через МФЦ срок может быть продлен до 10 дней.
На заметку! Сведения из других сервисов (например, из Публичной кадастровой карты) носят справочный характер и лишены юридической силы. Только выписка из ЕГРН носит статус официального документа.
Как уменьшить кадастровую стоимость
Не стоит считать кадастровую стоимость неизменяемым и «неприкосновенным» атрибутом объекта недвижимости. Ее можно оспорить. Собственники вправе уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости, если посчитают ее некорректной.
К сведению! Согласно ФЗ–№237,
Оспаривание могут инициировать компании и граждане, если результаты государственной кадастровой оценки затрагивают их интересы. Также этим правом наделены федеральные и муниципальные органы со статусом собственников государственной и муниципальной недвижимости.
Напомним, что с 2021 года вступили новые правила проведения государственной кадастровой оценки. Раньше ее проводили независимые оценщики, которых отбирало государство на конкурсной основе. Сейчас обязанность на проведение оценки возложена на ГБУ – государственные бюджетные организации в подчинении у Росреестра. Механизм оценочной процедуры усовершенствован, но даже это не исключило факты завышения кадастровой стоимости.
У собственников есть три инструмента для оспаривания:
Первый – исправление ошибок посредством обращения в региональную ГБУ.
Одна из причин, почему снижают кадастровую стоимость, – это обнаружение ошибок, которые были допущены при ГКО, например, учитывалась не та площадь, неверно указан возраст объекта и так далее. Эти ошибки можно устранить напрямую через ГБУ.
Обратите внимание! Этот инструмент применим, если результаты оценки носят предварительный характер и еще не утверждены, не внесены в ЕГРН. Однако так будет не всегда. С 1 января 2023 года правообладатели смогут снижать кадастровую стоимость до размера рыночной через ГБУ даже после утверждения результатов ГКО. Согласно новым правилам, прописанным в ФЗ–№269, исчезнет необходимость оспаривания через Комиссию, и снижение будет возможно по заявлению в ГБУ.
По сути, первый инструмент подразумевает не оспаривание, а внесение замечаний, на основании которых будет проверена и скорректирована сумма. Именно она потом будет отражена в ЕГРН. Подобная бдительность в будущем избавит собственников от необходимости оспаривать уже утвержденные данные.
Действовать нужно следующим образом:
- Ознакомиться с Промежуточным отчетом, который публикуется на сайте Росреестра после проведения последней ГКО.
- Проверить данные о недвижимости на наличие технических и методологических ошибок.
- Предоставить замечания (если они выявлены) в течение 50 дней после публикации промежуточных результатов: лично, на сайте Росреестра или почтой.
- Дождаться обратной связи от ведомства.
Если замечания оформлены правильно (правила оформления определены ФЗ–№237) и справедливы, то ГБУ внесет исправления.
Второй и третий инструменты – это оспаривание кадастровой стоимости в досудебном и судебном порядке. Собственники могут уменьшить размер даже утвержденных и внесенных в ЕГРН показателей.
Обратите внимание! Через суд или комиссию нельзя оспаривать результаты, которые завышены или занижены из–за технических или технологических ошибок. При этих способах собственник может добиться снижения кадастровой стоимости до уровня рыночной. При наличии технических и методологических ошибок нужно работать напрямую с ГБУ.
Как определить, что кадастровая стоимость завышена
Чтобы снизить кадастровую стоимость, необходимо предоставить веские основания. По закону, поводом для оспаривания становится установление факта завышения кадастровой стоимости. Она рассчитывается некорректно по многим причинам. Одна из основных – применение массового метода. При ГКО оценивается не каждый объект недвижимости по отдельности, а группа объектов, схожих по характеристике. Такой подход часто приводит к завышению результатов оценки.
Перед поиском способа, как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости, определите, завышена ли она. В противном случае процесс по оспариванию не сдвинется с мертвой точки. Определить этот факт можно двумя способами: сделать самостоятельный анализ рынка недвижимости или обратиться к независимому оценщику.
Важно! При оспаривании ориентиром является рыночная стоимость. Согласно ФЗ №273, кадастровая стоимость должна быть равна рыночной. Однако важно учитывать один момент: могут сравниваться результаты государственной и рыночной оценки, которые проведены на одну и ту же дату. Например, некорректно сравнивать кадастровую стоимость на январь 2021 года и рыночную –на декабрь 2021 года.
Самостоятельно изучите рынок недвижимости в регионе и городе
Изучив предложение на рынке квартир, схожих по параметрам, можно определить разницу между рыночной и кадастровой стоимостью. Однако помните, что полученная информация будет примерной, так как для определения более точных сведений необходимо применение профессиональных методов.
Обратитесь к профессиональному оценщику
Задача независимого оценщика – рассчитать рыночную стоимость объекта на конкретную дату. Для целей оспаривания специалист определяет рыночную стоимость на дату проведения ГКО, чтобы корректно сравнить результаты двух видов оценки.
Важно! Как только принято решение уменьшить кадастровую стоимость объекта, начинается подготовка документов для оспаривания. Среди них – отчет о оценке, который может быть составлен только независимым оценщиком, действительным членом СРО оценщиков.
В каких случаях нужно оспаривать кадастровую стоимость
На текущий момент кадастровая стоимость используется только для следующих целей:
- расчета на ее основе имущественного налога;
- расчета величины НДФЛ после продажи или получения недвижимого имущества в дар;
- определение арендной ставки.
Если стоимость объектов завышена, то будет некорректным и размер налога. Единственный способ сократить расходы в этой ситуации – уменьшение кадастровой стоимости помещения, здания, сооружения, земельного участка или иного объекта.
Важно! Нередко результаты кадастровой оценки занижены. Однако это не повод для радости. Собственники, несомненно, сэкономят на налогах, но в будущем у них могут появиться проблемы с продажей объекта. Перед ними встает проблема завышения до уровня рыночной стоимости.
Снижаем кадастровую стоимость – порядок действий
Можно ли уменьшить кадастровую стоимость, и как это сделать? На этот вопрос юристы в один голос отвечают, что можно и нужно оспаривать стандартными способами: через Комиссию или суд. Напомним, что с 1 января 2023 года эти способы могут упразднить. Досудебное спаривание будет проводиться через ГБУ. Обжаловать отказ ГБУ можно будет в КАС РФ. Также у правообладателя останется право обращения в суд первой инстанции в случае отказа бюджетным учреждением в пересмотре. Таким образом, будет возвращен обязательный досудебный порядок оспаривания, только функцию «первой инстанции» по новым правилам, будет выполнять не Комиссия, а ГБУ.
Важно! До 1 января 2023 года уменьшить кадастровую стоимость имущества можно как через Комиссию, так и через суд.
Комиссия при Росреестре – это группа специалистов по рассмотрению заявлений о пересмотре результатов ГКО. В каждом регионе формируется своя Комиссия. Так, чтобы снизить кадастровую стоимость недвижимости в Москве, нужно обратиться в Комиссию по адресу: Большая Тульская, д.15. Шансы на пересмотр будет более высокими, если вас будет сопровождать опытный юрист.
Алгоритм оспаривания четко отлажен, и при участии грамотного юриста собственники добиваются снижения вплоть до 60% и выше. Порядок юридических этапов в этой ситуации регулируется ФЗ №237.
Этап №1 – определить, есть ли законные основания для оспаривания
Основание для оспаривания – явное завышение кадастровой стоимости. Чтобы его определить его, необходимо:
- Заказать выписку из ЕГРН для уточнения актуальной кадастровой стоимости.
- Получить консультацию независимого оценщика, который рассчитает среднерыночные цены на аналогичные объекты.
Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью существенна, то стоит инициировать оспаривание. Если расхождение небольшое, разумно просчитать все плюсы и минусы от данного процесса.
Важно! При оспаривании нельзя упускать из виду такое понятие, как «экономическая целесообразность». Процедура сопряжена с расходами на независимую оценку, оплату госпошлин, вознаграждение юристов, судебные затраты (если дело дойдет до суда). Если же разница между стоимостями незначительная, то и экономия на налогах будет сомнительной. Может получится так, что собственник понесет расходов больше, чем сэкономит на налогах. В своем стремлении снизить кадастровую стоимость дома, квартиры или земельного участка не торопите события. Обратитесь к юристу, который оценит ситуацию и определит целесообразность процесса оспаривания.
Этап №2 – провести независимую оценку с целью определения рыночной стоимости
При оспаривании крайне важно иметь на руках официальный документ – отчет об оценке. Он составляется профессиональным независимым оценщиком после проведения оценочной процедуры. При обращении к специалисту помните о нескольких моментах:
- Оценщик должен быть действующим членом СРО. Обязательно наличие страхового полиса о страховании профессиональной ответственности. Только в этой ситуации он отвечает по закону на результаты своей работы.
- Независимая оценка проводится на дату проведения кадастровой оценки, результаты который вы оспариваете. В противном случае ни Комиссия, ни суд не рассмотрит заявление.
- Отчет об оценке действует полгода. Если собственник не успеет за это время уменьшить кадастровую стоимость земли, квартиры, помещения или другого объекта, ему придется повторно заказывать оценочную услугу.
Отчет об оценке прикладывают к заявлению вместе с другими документами.
Этап №3 – собрать пакет документов для обращения в Комиссию
- Сотрудники ведомства запросят полный пакет документов:
- Паспорт правообладателя или другого заинтересованного лица.
- Выписка из ЕГРН.
- Копия правоустанавливающего документа (подходит договор купли–продажи, дарственная, свидетельство о праве собственности (отменен с 2017 года)).
- Отчет об оценке.
Для тех, кто планирует снизить кадастровую стоимость в Москве, рекомендуем уточнить список в ведомстве или у юристов. Возможно, понадобятся и другие документы.
Этап №4 – составить заявление в Комиссию
Важно! Сейчас собственники могут уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, дома, нежилого помещения как через Комиссию, так и через суд. То есть, они могут выбрать любой способ. Однако до 1 января 2017 года такой возможности не было. Собственники не могли пойти в суд без предварительного обращения в Комиссию. Несмотря на новые правила, не стоит игнорировать этот этап оспаривания. Практика показывает: в 50–55% случаях Росреестр пересматривает кадастровую стоимость, что освобождает собственников от обращения в суд и судебных расходов.
Правильность составления заявления в Комиссию – важное условие, иначе оно будет отозвано. Форма документа утверждена законом. Он должен включать пункты:
- Ф.И.О. председателя Комиссии.
- Сведения об объекте недвижимости: кадастровый номер, адрес, кадастровая стоимость.
- Данные о заявителе: Ф.И.О., адрес места регистрации, номер телефона, электронная почта. Юридические лица указывают наименование, адрес местонахождения, контактные данные.
- Основание для оспаривания и просьба о пересмотре.
- Список приложенных документов.
- Дата написания и подпись заявителя.
Законом разрешено подать заявление по почте, лично или дистанционно. От заявителя требуется подписать каждый лист документа в бумажной форме. Электронное заявление должно быть подписано усиленной ЭП.
Этап №5 – ожидать рассмотрения заявления и вынесения одобрения либо отказа
В течение 7 дней с момента подачи ведомство отправляет заявителю уведомление о том, что заявление принято и находится на рассмотрении. Законом Комиссии дается 30 дней для вынесения решения: отрицательного (отказа) или положительного.
Если дан положительный ответ, Росреестр без участия заявителя внесет корректировки и отразит их в ЕГРН. «Новая» кадастровая стоимость начнет действовать задним числом – ее будут применять ретроспективно взамен оспоренной стоимости (касается только случаев со снижением).
Этап №6 – обращение в городской суд в случае отказа Комиссии
Комиссия при Росреестре принимает положительное решение не в 100% случаев. Часть собственников недвижимости вынуждена в случае отказа оспаривать кадастровую стоимость в судебном порядке. В этой ситуации ответчиком является Комиссия и территориальное отделение Росреестра.
Чтоб суд рассмотрел исковое заявление, важно подготовить все документы и приложить к иску:
- Выписку из ЕГРН.
- Правоустанавливающие документы (договор купли–продажи, договор дарения, свидетельство о праве собственности, если объект приобретен до 2017 года).
- Отчет об оценке.
- Документ, удостоверяющий личность истца.
- Квитанцию об оплате пошлины (размер госпошлины для граждан – 300 рублей за каждый объект, для юридических лиц – 2000 рублей).
Уже на этапе подготовки искового заявления стоит обратиться к юристу. Он не только проконсультирует и расскажет, как как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости, но и будет представлять интересы в суде. Грамотная юридическая помощь повысит шансы на благоприятный исход, позволит сократить судебные расходы и не даст затянуться процедуре.
Этап №7 – дождаться судебного решения
На рассмотрение дел о пересмотре кадастровой стоимости у суда может уйти до 2 месяцев. Задача правообладателя:
- Посещать судебные заседания, заказывать экспертизу отчета об оценке по ходатайству суда (если требуется). Он может это делать самостоятельно либо через доверенное лицо.
- Дождаться вступления судебного решения (через 1 месяц) или подать апелляционную жалобу.
- Получить копию судебного решения суда с пометкой о вступлении в силу.
- Подать постановление суда в отделение Росреестра. Посещать его нет необходимости – документы подаются в МФЦ. Дополнительно к решению суда составляется заявление о внесении в ЕГРН новых сведений о кадастровой стоимости.
Данные вносятся в реестр в течение 10 дней после подачи документов. Обновленная цена начинает действовать не с даты вступления в силу судебного решения, а с той даты, когда начала применяться оспоренная кадастровая стоимость. С той же даты она будет использоваться для целей налогообложения (см. ст. 378.2 НК РФ). Что это значит? Правообладатели могут рассчитывать на перерасчет налога на имущество с учетом новых показателей.
Важно! Положения закона о ГКО направлены на защиту интересов правообладателей. Это касается и ситуация пересмотра кадастровой стоимости. Они должны толковаться в пользу собственников. Если стоимость снижена, то она используется задним числом, если повышена – начинает действовать только с началом следующего года.
Что влияет на кадастровую стоимость
Часто собственники ищут способы, как снизить кадастровую стоимость земельного участка, дома или квартиры, при этом не зная факторов, влияющих на нее. При ГКО учитываются такие критерии недвижимости, как площадь, материал стен и перекрытий, назначение, год возведения, географическое положение и т.д. Необходимо определить, корректно ли анализировались эти факторы при оценке. Так при установлении кадастровой стоимости земельного участка может использоваться не тот ВРИ (например, малоэтажная жилая застройка вместо индивидуального жилищного строительства). Несомненно, такие случаи требуют пересмотра, так как «путница» в ценообразующих факторах может привести к занижению или завышению результатов ГКО.
Подводя итоги: о чем нужно помнить
При оспаривании первостепенным становится не то, как снизить кадастровую стоимость земельного участка или дома, а то, как уменьшить налог в результате этих действий. Собственники интересуются возможностью сократить расходы на налоговые отчисления. Им стоит помнит обо всех нюансах, которые сделают оспаривание более эффективным.
О плановой переоценке недвижимости
С 2022 года государственная кадастровая оценка будет проводиться 1 раз в 4 года. В городах федерального значения переоценку будут проводить чаще частота выше – 1 раз в 2 года. Если собственник подаст заявление о пересмотре к исходу четвертого года, то документ могут отклонить, аргументируя тем, что скоро произойдет обновление данных.
О том, на какую дату проводится независимая оценка при оспаривании
Мы уже упоминали ранее, но хотим отметить еще раз, что рыночная оценка проводится на дату проведения кадастровой оценки. Может случиться так, что собственник сравнивает кадастровую стоимость с «текущей» рыночной стоимостью объекта. Это неверный подход.
Об отказе суда в удовлетворении иска
Решение снизить кадастровую стоимость недвижимости через суд, требует серьезной подготовки. Важно заказать независимую оценку у оценщика, работа которого не вызовет сомнений у суда. Требуется собрать достаточный пакет документов, чтобы быть убедительным для суда. Правообладатели должны помнить, что при отказе суда они вправе подать апелляцию.
Об оспаривании кадастровой стоимости долевой собственности
Собственники долей в недвижимости часто сомневаются, можно ли снизить кадастровую стоимость всего объекта или нужно пересматривать стоимость каждой доли. Позиция Росресстра в этой ситуации однозначна: работа ведется только с объектом недвижимости в целом, причем с заявлением о пересмотре может обратиться любой из собственников.
Об оспаривании без отчета об оценке
Нередко собственники игнорируют значение независимой оценки. Они уверены, что * доказательством завышения кадастровой стоимости могут служить:
- результаты личных наблюдений;
- сумма сделки по продаже недвижимости;
- справочные данные;
- предварительные расчеты, сделанные оценщиком.
Если есть серьезное намерение уменьшить кадастровую стоимость, эти данные не подойдут. В ФЗ №237 четко определен список документов, которые необходимы для оспаривания. Отчет об оценке в этом перечне присутствует (см. ст.22 ФЗ–№237).
О подаче заявления в сразу в суд и игнорировании оспаривания через Комиссию
И юрлица, и граждане могут сразу обратиться в суд с заявлением о пересмотре. Однако оправдан ли такой подход? Практика показывает, что Комиссии достаточно лояльны к заявителям – по более чем 55% заявлений выносится положительное решение. Оспаривание через Комиссию не требует больших денежных затрат, осуществляется быстрее (в течение 1 месяца). Если даже Росреестр откажет в пересмотре, собственник не теряет права на оспаривание – он может обратиться в суд.
О подаче в суд иска о пересмотре юридическим лицом
С 1 января 2020 года в России ГКО проводится не по алгоритму, определенному ФЗ–№135 «Об оценочной деятельности в РФ», а по ФЗ–№237 «О ГКО». По «старому» порядку юридические лица не имели права обращаться сразу в суд, минуя Комиссию. Однако сейчас действуют другие правила: компании так же, как и граждане, выбирают, как им снизить кадастровую стоимость имущества, – в судебном или административном порядке.
Однако напоминаем, что с 1 января 2023 года будет вновь введен обязательный досудебный порядок оспаривания. На это раз он будет действовать в отношении и граждан, и юрлиц. Обязанность по досудебному пересмотру кадастровой стоимости будет возложена на ГБУ. При отказе бюджетного учреждения правообладатели смогут обратиться в суд.
О бездействии правообладателей
Оспаривание результатов ГКО – право, а не обязанность собственников недвижимости. Они могут и не подавать заявление, не взаимодействовать с Комиссией или судом и надеяться на то, что в ходе очередной, плановой кадастровой оценки стоимость будет установлена на справедливом уровне. Механизм оценки совершенствуется с каждым годом, но даже это не гарантирует отсутствие ошибок и расхождений. Правообладателям стоит брать инициативу в свои руки и начинать оспаривании. При наличии профессиональной юридической поддержки шансы на существенное снижение кадастровой стоимости велики.