Для каких целей проводится оценка коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость – это обширная категория, которая включает офисные, торговые, складские помещения. Оценка этих объектов требуется при:
- Купле-продаже;
- Страховании;
- Кредитовании под залог недвижимости;
- Поиске инвестора;
- Оспаривании выкупной стоимости по 159ФЗ;
- При постановке или снятии с баланса;
- Для урегулирования имущественных споров в суде;
- Для оспаривания результатов государственной кадастровой оценки;
- При установлении стоимости в коммерческих договорах, например, о купле-продаже недвижимости;
- Перед предстоящей реорганизацией или закрытием бизнеса;
- Для получения кредита под залог (от оценки коммерческой недвижимости зависит объем одобренного финансирования);
- Перед внесением соответствующих активов в уставный капитал;
Важно. Независимая оценка – это определение рыночной стоимости объекта. Она позволяет установить, какова ценность недвижимости в текущих рыночных условиях. На стоимость недвижимости влияют десятки факторов: расположение, площадь, прогнозируемый доход, назначение и др.
Виды объектов коммерческой недвижимости
- Офисная и коммерческая недвижимость;
- Промышленная и складская недвижимость;
- Имущественные комплексы;
- Гостиничная недвижимость;
- Другие коммерческие здания и сооружения;
- Гаражи / Машиноместа;
- Земля коммерческого назначения;
- Земля для промышленного строительства;
- Земля для многоэтажного и малоэтажного строительства;
- Сельскохозяйственные угодья;
- Здания, сооружения и передаточные устройства.
По закону оценка коммерческой недвижимости обязательна при наследовании, кредитовании, оспаривании кадастровой или выкупной стоимости. В остальных случаях она добровольна, но желательна, так как позволяет владельцу действовать в своих интересах. Так, при оценке для продажи защищает от невыгодной сделки, а при сдаче в аренду – позволяет установить справедливую арендную ставку.
Наши оценщики проводят оценку коммерческой недвижимости строго по ФЗ №135, с применением традиционных подходов: сравнительного, затратного и доходного. Мы оценим объекты любой сложности и предоставим отчеты, которые будут приняты всеми инстанциями и органами.
Для получения стоимости объекта недвижимости анализируются потенциальные доходы от его эксплуатации (доходный подход); суммарные инвестиции на создание объекта, которые включают стоимость земельного участка и величину потенциальных затрат на строительство, скорректированных на величину накопленного износа на дату оценки (затратный подход); а также цены на сопоставимые объекты на рынке недвижимости (сравнительный подход).
На стоимость коммерческой недвижимости может влиять несколько основных факторов:
- С позиции доходов - прогноз доходов от аренды объекта и рисков, связанных с получением этих доходов.
- С позиции затратного подхода – стоимость земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, и сумма затрат на строительство объекта в ценах на дату оценки с учетом накопленного совокупного износа.
- С позиции сравнительного подхода на стоимость влияет конъюнктура рынка недвижимости, в частности, цены аналогичных объектов недвижимости.
На выбор подходов к оценке влияют цель оценки, тип и назначение объекта недвижимости, наиболее эффективное использование, состояние соответствующего сегмента рынка недвижимости.
- Месторасположение объекта;
- Функциональное назначение;
- Площадь объекта;
- Транспортная доступность;
- Наличие и состояние инженерных коммуникаций.
При этом значимость факторов различается в зависимости от вида коммерческой недвижимости. В стоимости бизнес-центров и офисов особый вес имеет удачное расположение (близость к метро, количество остановок муниципального транспорта, небольшая удаленность от центра и т. д.). Для складской недвижимости, к примеру, важнее давность и тип постройки.
Документы необходимые для оценки
- Правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на здания, сооружения, земельный участок.
- Паспорт БТИ, поэтажные планы, экспликации.
- Выписки из ЕГРН, в том числе на земельные участки, подробная информация об обременениях.
Для разных типов объектов перечень может дополняться или сокращаться, поэтому перед заказом услуги следует уточнить, какие именно бумаги нужно собрать.